무슨 일인가
재정경제부가 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 개편안의 부동산 세제 항목은 22개이고, 이 글은 그중 종합부동산세와 양도소득세 장기보유특별공제 개편의 큰 줄기만 다룹니다. 다주택자 중과 완화, 납부유예 확대, 지방 세컨드홈 특례 등은 다루지 않습니다.
종부세 조항은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 세율표만 보면 몇 구간의 인상이지만, 상세본에서 함께 움직이는 것은 다섯 갈래입니다.
자료가 말하는 것
아래는 모두 개정안 내용이며, 국회에서 세법이 개정돼야 적용됩니다.
① 기본공제금액 — 1세대 1주택자는 거주 여부로 갈립니다. 거주하면 12억원에서 14억원으로 오르고, 거주하지 않으면 9억원으로 내려갑니다. 1세대 1주택자가 아닌 경우는 정액 9억원에서 '4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)'으로 바뀝니다. 거주 주택이 차지하는 비중만큼만 5억원을 받는 구조입니다.
② 공정시장가액비율 — 현행 60%에서 올라갑니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자 | 60% | 70% | 80% |
| 그 외 | 60% | 70% | 70% |
첫 행의 조정대상지역 주택 보유자에서 1세대 1주택자는 제외됩니다.
③ 세율 — 두 가지가 함께 움직입니다. 주택 수로 갈리던 세율이 2028년에 하나로 합쳐지고, 여기에 더해 과세표준 6~12억원 구간이 주택 수와 관계없이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다(2027년). 2주택 이하는 일곱 구간 중 다섯이 2027년에 오르고, 과세표준 94억원 초과는 2.7%에서 3.5%(2027년)를 거쳐 5.0%(2028년)가 됩니다.
법인은 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5.0%에서 2027년 3.5%·5.0%를 거쳐 2028년부터 5.0% 단일세율이 됩니다. 공익법인 등은 단일세율 대신 0.5~5.0% 누진율을 적용받습니다.
④ 세액공제 — 1세대 1주택자의 보유기간 공제가 거주기간 공제로 바뀝니다. 2027년은 보유공제(거주공제의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 남습니다. 연령공제는 그대로이며, 금액 한도가 새로 생깁니다(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원).
⑤ 세부담 상한 — 직전연도 보유세(재산세+종부세)의 150%까지였던 상한이 200%로 올라갑니다.
양도소득세에서도 같은 축이 나타납니다. 장기보유특별공제가 주택과 주택 외로 갈라져 주택 몫이 '장기거주 소득공제'가 되고, 공제가 보유에서 거주로 옮겨 갑니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며, 세부 공제율과 한도는 이 글에서 다루지 않습니다.
어떻게 작동하나
과세표준 산식은 상세본에 이렇게 적혀 있습니다. (공시가격 합산액 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율입니다. 여기에 세율을 곱한 뒤 세액공제를 빼고, 그 결과에 세부담 상한이 걸립니다.
다섯 갈래가 모두 이 한 줄 위에 놓여 있습니다. 거주하지 않는 1주택은 공제가 12억원에서 9억원으로 줄고 비율이 60%에서 70%로 오르니, 같은 공시가격이라면 세율이 그대로인 구간이어도 과세표준이 커집니다. 세율표 한 장만 보고 부담 변화를 가늠할 수 없는 이유입니다.
과세 기준은 공시가격 합계액입니다. 1세대 1주택자는 14억원 초과(시가 약 20억원), 그 외는 9억원 초과(시가 약 13억원)부터 과세 대상이라, 시세만 놓고 읽으면 대상 범위를 잘못 가늠하게 됩니다.
유의사항
본 글은 공개된 자료를 바탕으로 한 정리·해설이며, 투자 권유가 아닙니다. 세제개편안은 국회 심의에서 내용이 바뀔 수 있고 개별 세액은 보유 현황에 따라 달라지므로, 중요한 판단에는 반드시 원문과 전문가 확인을 거쳐 주세요.