무슨 일인가
국토교통부는 토지거래허가구역 안에서 임대 중인 주택을 매수할 때 적용하는 실거주 유예의 신청기한과 인정 범위를 확대한다고 9월 17일 발표했습니다. 관련 부동산거래신고법 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행할 예정입니다. 국토교통부 보도자료에서 확인할 수 있습니다.
이번 조치는 토지거래허가구역의 실거주 원칙을 없애는 것이 아닙니다. 세입자가 있는 주택을 매수한 무주택자가 임대차 종료 뒤 입주할 수 있도록 시점을 늦춰 주는 특례의 기간과 범위를 조정한 것입니다.
자료가 말하는 것
| 구분 | 2026년 5월 조치 | 2026년 9월 개정안 |
|---|---|---|
| 대상 주택 기준일 | 2026년 5월 12일 | 2026년 10월 1일 |
| 일반 신청기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 |
| 입주 유예 범위 | 기존 임대차계약 종료까지 | 기존 계약과 갱신계약 1회, 최대 2년 |
| 매수자 요건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 | 동일 |
| 입주 후 거주의무 | 2년 | 동일 |
매수자 요건은 넓어지지 않았지만 대상 주택의 기준일은 달라졌습니다. 10월 1일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이 대상입니다.
매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하므로, 그날 이후 주택을 팔아 무주택자가 된 사람은 요건을 충족하지 못합니다. 유예를 받아도 임대차가 끝나면 입주해 2년 동안 거주해야 합니다.
조정대상지역의 매입임대아파트에는 별도 시간표도 둡니다. 의무임대기간이나 재건축·재개발의 조합원 지위 양도 제한 등으로 세제 혜택 적용 기간의 시점이 뒤로 조정되는 경우가 대상입니다.
이 경우 의무임대 종료일이나 이전고시일 등 해당 시점부터 15개월 동안 유예를 신청할 수 있도록 조정할 예정입니다. 모든 등록임대주택에 일률적으로 적용되는 예외는 아닙니다.
어떻게 작동하나
매수자는 먼저 관할 지방정부에서 토지거래허가를 받고, 허가일부터 4개월 안에 주택을 취득·등기해야 합니다. 유예는 허가 단계에서 즉시 입주할 수 없는 사정을 인정하는 장치이며, 임대차계약 자체를 종료시키거나 거주의무를 면제하는 제도가 아닙니다.
갱신계약은 한 차례, 최대 2년까지 인정되지만 조건이 있습니다. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결하고, 갱신기간이 신청기간인 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작해야 합니다.
이 조건을 충족하면 시행일부터 최장 3년 3개월 동안 입주가 유예돼 늦어도 2029년에는 입주해야 합니다. 갱신이 없다면 10월 1일 당시 최초 계약의 종료일까지, 최장 2028년 9월 30일까지 유예됩니다.
거래 전에는 주택의 10월 1일 임대 상태와 매수자의 무주택 유지기간을 먼저 확인해야 합니다. 이어 갱신계약의 체결일·시작일과 최종 입주 가능일을 한 시간표에 놓고 봐야 합니다.
조정대상지역 매입임대아파트라면 세제 혜택 적용시점이 되는 의무임대 종료일·이전고시일 등도 함께 확인해야 합니다.
이번 발표는 시행령 개정안의 입법예고 단계입니다. 실제 허가 신청에서는 10월 1일 시행 예정인 최종 조문과 관할 지방정부의 제출서류 안내를 확인해야 합니다.
유의사항
본 글은 공개된 자료를 바탕으로 한 정리·해설이며, 투자 권유가 아닙니다. 실거주 유예의 적용 여부는 주택의 임대 상태, 매수자의 무주택 유지기간과 정비사업 단계에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 최종 시행령과 관할 지방정부의 허가 기준을 확인해 주세요.