부동산 영업이익률 순위

부동산 29개사, 리츠가 대부분인 표를 읽는 법

부동산으로 분류된 상장사 29개사의 2025년 사업보고서 기준입니다. 대부분이 리츠(부동산투자회사) 이고 일반 부동산 개발·관리 회사가 소수 섞여 있습니다. 매출 합계는 1.7조원으로 이 사이트의 27개 업종 중 가장 작습니다. 중위 매출은 232억원입니다.

결산월부터 확인하셔야 합니다. 29개사 중 18개사가 12월 결산이 아닙니다. KB스타리츠는 1월, 삼성FN리츠도 1월, 코람코더원리츠는 2월, 한화리츠는 4월 결산입니다. 리츠는 설정 시점에 맞춰 결산월을 정하기 때문입니다. 같은 '2025년'이 회사마다 다른 12개월을 가리키므로 나란히 놓고 비교하실 때 표의 결산월 표시를 반드시 보셔야 합니다.

영업이익률 중위값이 59.1%입니다. 임대료가 그대로 수익이 되고 인건비·원가가 거의 없는 구조라 이 비율이 높게 나옵니다. SK리츠 91.7%, 이지스레지던스리츠 86.7%, 이리츠코크렙 78.3%가 상위입니다. 제조업의 영업이익률과 같은 잣대로 읽으면 안 됩니다 — 잘 벌어서가 아니라 비용 구조가 다르기 때문입니다.

그런데 ROE 중위값은 0.9%입니다. 영업이익률이 60%인 회사의 ROE가 1% 남짓인 이유는 리츠가 이익 대부분을 배당으로 내보내고 자본이 자산 규모만큼 크기 때문입니다. 이 표에서 영업이익률과 ROE는 서로 다른 이야기를 하며, 둘을 같은 방향으로 읽으면 틀립니다. ROE 1위 케이탑리츠도 6.1%에 그칩니다.

부채비율은 중간이 높고 편차가 작습니다. 중위값 136.8%, 하위 4분의 1 경계 103.2%, 상위 4분의 1 경계 187.1%입니다. 부동산을 담보로 대출을 받아 자산을 사는 구조라 대부분이 100%를 넘습니다. 가장 높은 NH올원리츠 360.1%와 가장 낮은 NH프라임리츠 0.3% 사이가 벌어져 있지만, 중간 구간은 좁게 몰려 있습니다.

일반 부동산 회사는 숫자 모양이 다릅니다. 매출 1위 SK디앤디는 영업이익률 8.5%, 매출 2위 부방은 0.5%, 매출 3위 디티씨는 -0.9%입니다. 리츠와 달리 개발·시공·판매 원가가 들어가기 때문입니다. 이 표에서 상위 몇 줄만 보고 업종을 판단하면 리츠와 개발사를 섞어 읽게 됩니다.

적자를 낸 회사도 있습니다. 29개사 중 8개사가 영업 적자이고 8개사가 순손실입니다. KB스타리츠는 영업이익률 -238.4%에 ROE -37.8%로 업종 최하위이며 부채비율은 298.7%입니다.

여기 적은 수치는 모두 위 표에서 그대로 확인하실 수 있습니다. 특정 회사의 보유 자산이나 배당, 향후 전망은 다루지 않았습니다 — 공시된 숫자가 무엇을 말하는지까지만 정리한 글입니다.

영업이익률을 읽는 법

영업이익률은 영업이익을 매출액으로 나눈 값입니다. 100원을 팔아 본업에서 얼마를 남겼는지를 뜻하며, 매출 규모가 다른 회사를 나란히 놓고 수익성을 비교할 때 씁니다.

업종을 넘어서 비교하면 틀립니다. 이 지표의 정상 범위는 업종이 정합니다. 반도체 장비나 바이오처럼 진입 장벽이 높은 쪽은 20%가 흔하고, 건설·유통·도매는 3~5%가 보통입니다. 같은 5%가 어떤 업종에서는 부진이고 다른 업종에서는 준수합니다. 위 표를 업종별로 나눠 둔 것이 그래서입니다.

지주회사와 금융업은 이 지표로 읽히지 않습니다. 지주회사는 자회사 지분법이익이 영업이익에 잡혀 매출액보다 영업이익이 큰 경우가 생깁니다(영업이익률 100% 초과). 은행·보험·증권은 이자수익과 보험료수익이 매출액 자리에 오므로 제조업의 영업이익률과 같은 뜻이 아닙니다.

한 해만 보면 오해합니다. 자산 매각이나 소송 합의처럼 한 번 일어난 일이 그 해 영업이익을 크게 흔듭니다. 회사를 판단하려면 3~5년 흐름을 함께 봐야 하며, 각 기업 페이지의 재무 심층분석에서 다년 증감률을 확인하실 수 있습니다.

영업비용을 한 줄로 공시하는 회사가 있습니다. 플랫폼·서비스업 일부는 매출원가와 판관비를 나누지 않고 영업비용으로 묶어 공시합니다. 영업이익 자체는 정상적으로 계산되므로 이 표에는 영향이 없지만, 원가 구조를 따로 보실 때는 그 점을 감안해 주세요.