부동산 ROE 순위

부동산 29개사, 리츠가 대부분인 표를 읽는 법

부동산으로 분류된 상장사 29개사의 2025년 사업보고서 기준입니다. 대부분이 리츠(부동산투자회사) 이고 일반 부동산 개발·관리 회사가 소수 섞여 있습니다. 매출 합계는 1.7조원으로 이 사이트의 27개 업종 중 가장 작습니다. 중위 매출은 232억원입니다.

결산월부터 확인하셔야 합니다. 29개사 중 18개사가 12월 결산이 아닙니다. KB스타리츠는 1월, 삼성FN리츠도 1월, 코람코더원리츠는 2월, 한화리츠는 4월 결산입니다. 리츠는 설정 시점에 맞춰 결산월을 정하기 때문입니다. 같은 '2025년'이 회사마다 다른 12개월을 가리키므로 나란히 놓고 비교하실 때 표의 결산월 표시를 반드시 보셔야 합니다.

영업이익률 중위값이 59.1%입니다. 임대료가 그대로 수익이 되고 인건비·원가가 거의 없는 구조라 이 비율이 높게 나옵니다. SK리츠 91.7%, 이지스레지던스리츠 86.7%, 이리츠코크렙 78.3%가 상위입니다. 제조업의 영업이익률과 같은 잣대로 읽으면 안 됩니다 — 잘 벌어서가 아니라 비용 구조가 다르기 때문입니다.

그런데 ROE 중위값은 0.9%입니다. 영업이익률이 60%인 회사의 ROE가 1% 남짓인 이유는 리츠가 이익 대부분을 배당으로 내보내고 자본이 자산 규모만큼 크기 때문입니다. 이 표에서 영업이익률과 ROE는 서로 다른 이야기를 하며, 둘을 같은 방향으로 읽으면 틀립니다. ROE 1위 케이탑리츠도 6.1%에 그칩니다.

부채비율은 중간이 높고 편차가 작습니다. 중위값 136.8%, 하위 4분의 1 경계 103.2%, 상위 4분의 1 경계 187.1%입니다. 부동산을 담보로 대출을 받아 자산을 사는 구조라 대부분이 100%를 넘습니다. 가장 높은 NH올원리츠 360.1%와 가장 낮은 NH프라임리츠 0.3% 사이가 벌어져 있지만, 중간 구간은 좁게 몰려 있습니다.

일반 부동산 회사는 숫자 모양이 다릅니다. 매출 1위 SK디앤디는 영업이익률 8.5%, 매출 2위 부방은 0.5%, 매출 3위 디티씨는 -0.9%입니다. 리츠와 달리 개발·시공·판매 원가가 들어가기 때문입니다. 이 표에서 상위 몇 줄만 보고 업종을 판단하면 리츠와 개발사를 섞어 읽게 됩니다.

적자를 낸 회사도 있습니다. 29개사 중 8개사가 영업 적자이고 8개사가 순손실입니다. KB스타리츠는 영업이익률 -238.4%에 ROE -37.8%로 업종 최하위이며 부채비율은 298.7%입니다.

여기 적은 수치는 모두 위 표에서 그대로 확인하실 수 있습니다. 특정 회사의 보유 자산이나 배당, 향후 전망은 다루지 않았습니다 — 공시된 숫자가 무엇을 말하는지까지만 정리한 글입니다.

ROE를 읽는 법

ROE(자기자본이익률)는 당기순이익을 자본총계로 나눈 값입니다. 주주가 넣은 자본으로 한 해에 얼마를 벌었는지를 뜻하며, 통상 10%를 넘으면 양호하다고 봅니다.

높은 ROE의 절반은 분모가 작아서 나옵니다. 자본이 극히 적은 회사는 이익이 조금만 나도 비율이 튑니다. 실측에서 상장사 전체 1위가 600%를 넘은 적이 있는데, 잘 벌어서가 아니라 자본이 무너져 있었기 때문입니다. 부채비율과 함께 보셔야 이 지표가 뜻을 갖습니다 — 빚을 많이 써서 자본을 줄이면 ROE는 저절로 올라갑니다.

한 해 이익에는 본업이 아닌 것이 섞입니다. 당기순이익은 영업이익 아래로 이자비용·환차손익· 자산처분이익·법인세까지 지나온 값입니다. 부동산을 팔아 이익이 난 해에는 ROE가 크게 뛰지만 이듬해에는 사라집니다. 영업이익률을 함께 보시면 본업에서 난 것인지 가려낼 수 있습니다.

적자 회사도 표에 있습니다. 순손실이면 ROE가 음수로 나오며, 이 표는 그 값을 그대로 보여줍니다. 낮은 순으로 정렬하시면 손실 규모가 자본에 비해 큰 회사부터 보입니다.

자본잠식 회사는 표에 없습니다. 자본총계가 0 이하이면 비율이 성립하지 않습니다. 표 아래에 계산하지 못한 회사 수를 밝혀 두었으니 함께 보아 주세요.