부동산 30개사, 리츠가 대부분인 표를 읽는 법
부동산으로 분류된 상장사 30개사의 2025년 사업보고서 기준입니다. 대부분이 리츠(부동산투자회사) 이고 일반 부동산 개발·관리 회사가 소수 섞여 있습니다. 매출 합계는 3.1조원으로 이 사이트의 28개 업종 중 연구개발 다음으로 작습니다. 중위 매출은 263억원입니다.
결산월부터 확인하셔야 합니다. 30개사 중 18개사가 12월 결산이 아닙니다. KB스타리츠는 1월, 삼성FN리츠도 1월, 코람코더원리츠는 2월, 한화리츠는 4월 결산입니다. 리츠는 설정 시점에 맞춰 결산월을 정하기 때문입니다. 같은 '2025년'이 회사마다 다른 12개월을 가리키므로 나란히 놓고 비교하실 때 표의 결산월 표시를 반드시 보셔야 합니다.
영업이익률 중위값이 59.1%입니다. 임대료가 그대로 수익이 되고 인건비·원가가 거의 없는 구조라 이 비율이 높게 나옵니다. SK리츠 91.7%, 이지스레지던스리츠 86.7%, 이리츠코크렙 78.3%가 상위입니다. 제조업의 영업이익률과 같은 잣대로 읽으면 안 됩니다 — 잘 벌어서가 아니라 비용 구조가 다르기 때문입니다.
그런데 ROE 중위값은 1.4%입니다. 영업이익률이 60%인데 자본 대비로는 1% 남짓입니다. 리츠는 부동산을 사들여 보유하므로 자본이 자산 규모만큼 크고, 그 자본이 ROE의 분모가 됩니다. 이 표에서 영업이익률과 ROE는 서로 다른 이야기를 하며, 둘을 같은 방향으로 읽으면 틀립니다. ROE 1위 케이탑리츠도 6.1%에 그칩니다.
부채비율은 중간이 높습니다. 중위값 136.8%, 하위 4분의 1 경계 71.0%, 상위 4분의 1 경계 187.1%입니다. 부동산을 담보로 대출을 받아 자산을 사는 구조라 절반 이상이 100%를 넘습니다. 가장 높은 NH올원리츠 360.1%와 가장 낮은 NH프라임리츠 0.3% 사이는 크게 벌어져 있습니다.
일반 부동산 회사는 숫자 모양이 다릅니다. 매출 1위 자이에스앤디는 영업이익률 0.9%, 매출 2위 SK디앤디는 8.5%, 매출 3위 부방은 0.5%, 매출 4위 디티씨는 -0.9%입니다. 리츠와 달리 개발·시공·판매 원가가 들어가기 때문입니다. 이 표에서 상위 몇 줄만 보고 업종을 판단하면 리츠와 개발사를 섞어 읽게 됩니다.
적자를 낸 회사도 있습니다. 30개사 중 8개사가 영업 적자이고 8개사가 순손실입니다. KB스타리츠는 영업이익률 -238.4%에 ROE -37.8%로 업종 최하위이며 부채비율은 298.7%입니다.
여기 적은 수치는 모두 위 표에서 그대로 확인하실 수 있습니다. 특정 회사의 보유 자산이나 배당, 향후 전망은 다루지 않았습니다 — 공시된 숫자가 무엇을 말하는지까지만 정리한 글입니다.